2022年7月，位於民生社區的「延壽國宅」，數輛怪手在旁待命，原來是最後一塊J區都更案啟動拆除重建。這個號稱全台海砂屋規模最大的延壽國宅，光是四區都更案，近達6千坪、700多戶海砂屋，歷時10餘年，終於迎來重建家園的時刻；同樣傳出好消息，還有緊鄰中正紀念堂、占地近4千坪的「新隆國宅」，幾經波折後，住戶同意比例達到門檻，也在今年7月申請報核。
場景拉到新北市，堪稱全台最複雜都更案的永和大陳社區，整體總面積達8.2公頃（約2萬4千多坪），因而劃定為7個單元，除了單元2在2020年興建完成，其他單元也在今年陸續取得突破性進展，包括單元3今年5月順利報核事權計畫，單元5、6、7已徵選實施者入場整合，近期單元1、4整合比例高達9成，即將於9月公告招商。
現況》都更危老動起來 核准量突破3千件
知名大型都更案相繼傳出令人振奮的好消息，都更危老重建也早已跳脫過去窒礙難行的窘境，畢竟居住安全不能再等下去！在《危老條例》頒布迄今進入第5年，《都市更新條例》修訂案也上路3年，都市更新猶如踩著油門加速推進中。
攤開內部政營建署統計數據來看，2016年之前都更案每年平均44案，近年都更及危老案每年平均約700案，案件數成長近17倍，都更加危老重建核准量也正式突破3千件，顯見近年都更、危老政策雙箭齊發，帶動都更危老朝向正面發展。
不僅如此，由中央設立的專責機構國家住都中心，代表著政府擴大推動都更量能的決心，一方面活化國公有非公用土地資產，另一方面開創更多元推動都更的操作，下半年也將有一波上看500億元的公辦都更招商案登場，而各縣市包括台北市、新北市、桃園市同樣相繼成立專責行政法人組織，台中也在醞釀籌辦。
在政府介入主導後，內政部政務次長花敬群認為，可以開創更多示範性指標案，更進一步擴大都市更新的範圍，地方政府透過公辦或者劃定策略更新地區，有助於推動老舊過於窳陋地區加速更新，而且都市更新不該只停留在老房子改建，或是爭奪龐大利益印象，應是隨著政府展現積極態度，把都市更新再更進一步推向都市再生。
政策》持續滾動精進 由點到面擴大重建量能
事實上，國內老屋數量只會隨著時間增加，根據內政部第一季最新統計，老屋數量已經來到448萬戶，全台逾30年老屋占比逼近5成；換句話說，等於每兩戶就有一戶屋齡超過30年，其中又以台北市最為明顯，老屋占比高達7成、平均屋齡達36年居六都之冠，逾半數行政區平均屋齡已逾40年。
面對城市老化，推動都市更新腳步不能停歇，台北市都市發展局局長黃一平表示，台北市繼去年10月成立「更新開發科」，今年5月再成立台北市住都中心，在健全法令、組織及機制面之下，目前推動重大公辦都更案18案，在在展現台北市擴大公辦都更量能的企圖心。
目前台北市優先要推動重建就是危險建物，採行主動迅劃、速審、代拆加速推進，像是延壽國宅J區經過兩私兩公協調，最後圓滿解決；在老舊建物部分則將採簡化程序，自劃單元與事業概要或事業計畫一併辦理，並簡化鄰地協調，加速審查。
新北市城鄉發展局局長黃國峰則指出，新北市有76萬戶老舊房子，推動都更將引導民間以捷運導向為核心，結合都更一二箭的政策誘因，由點到面擴展都市更新，而公部門持續推動行政園區的公辦都更，以新店行政園區為例，不僅帶動周邊社區發展，也提供市民一站式行政服務，接下來永和、三重、樹林、土城等市公所，將接力啟動公辦都更。
新北市以多元都更管道翻轉城市風貌，成效顯著，也持續滾動調整政策，繼去年推動「都更二箭2.0」，名為「跨街廓都市更新容積調派專案計畫」，今年9月即將上路「防災都更2.0」，同意比例調降，只要符合條件者，給予1.5倍原基準容積獎勵，以加速海砂屋重建。
挑戰》工料雙漲迎逆風 市場轉向發展都更、委建
不過，都更危老如火如荼地推動，近年卻也面臨工料雙缺的挑戰，營建成本高漲，也讓市場開始出現微妙的變化。一是危老案可能會緩下來，繼而都更案崛起。冠霖都市更新事業總經理林育全表示，基地規模的大小，原本就存在營造成本的差距，多年前經手的案子，從300多坪、100多坪到百坪以下，其成本差距在1：1.5：2；也就是說，基地在百坪以下的危老案，營建成本是面積達300坪都更案的2倍，除非是高容占率，不然小基地成本風險相對高。
基地規模本就影響營建單坪造價的高低，隨著工料雙漲，更是凸顯出小基地營建造價高得嚇人。林育全認為，像是單一產權的飯店、都更整合未果、受法規限制的商業區，因為具經濟規模，加上獎勵明確又快速，這些案子就很適合走危老重建。
第二是地主自建、委建模式興起。第一銀法人金融業務處副處長林峻嘉表示，從一銀核准都更危老案來看，地主型自主重建案有愈來愈多的趨勢，主要原因是危老案基地不大，多半是中小型建商介入整合，但面對現今成本波動風險變高，建商也開始止步不前，地主轉而採自主重建，少了建商分配比，得以因應營建成本高漲。
台灣金融都更公司董事長林旺根表示，對於協助地主自主重建，公司自成立就有專業團隊協助評估分析造價合理性，以作為銀行審核重建財務及建融額度的依據，避免重建成本高漲，造成地主自籌資金的壓力。
與此同時，也有建商嗅到市場的轉變，捨棄傳統合建方式，主攻委建，鈊樹建設董事長蔡錦勳表示，現今基地200坪以下每坪造價成本高達30萬元，如果建商參與合建，等於房價要高達80、90萬元才有投資報酬，因此轉而搶攻委建這塊市場。
對策》因應重建需求 放寬移工、都更審議明確化
第三是公辦都更案量變多。由於都更基地規模大，建商面對營建成本壓力相對小，新北住都中心副執行長錢奕綱表示，以公辦都更案來說，通常前期整合已達一定門檻，等於是幫出資人省下時間和麻煩，無論在基地條件或容積誘因更能吸引建商投標。
另一方面，地主有意重建也可尋找政府的協助導入專業服務，像是台北市住都中心推動「公辦都更2.0」，只要社區整合意願高者，基地規模達2,000平方公尺的社區，就可以尋求北市府協助公辦都更，申請案件踴躍，最新進度已有10案推動中。
對於缺工缺料是否讓重建案件減少？以都更案來看，近二年核定件數的確不若2020年的86件，但林育全說明，核定件數是落後指標，代表是過去5、6年前案子，而先行指標應是申請自辦公聽會件數，來評估未來都更案增減。以台北市近年自辦公聽會件數來看，「危老條例」上路後，2017年~2019年公聽會場次從61件遞減至22場，去年公聽會則是增長至67場，今年上半年已有48場相較去年同期9場多了4倍。
儘管預期都更案有攀升的趨勢，但一件都更案整合不易，即便實施者長時間投入達到同意比例門檻送件後，仍要面對許多不確定性。台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示，都更審議程序冗長，期間有可能碰到公展期間地主撤簽同意書、審議會要求修正計畫，甚至住戶提出異議或行政訴訟等風險，尤其現今面對景氣變動、營建成本大漲以及政策打炒房等大環境影響，使得建築業參與都更存在許多困難。
對如何再加快都更危老？陳勝宏以多年參與都更提出建議，包括審查數位化、標準化，避免個別審議委員主觀意見，影響計畫安定性，同時也可簡化審查時程。他也強調，目前修法增訂私法人購屋改採許可制規定，變成買屋需取得許可同意，再來辦移轉登記，屆滿5年才能移轉，假如買了甲屋要賣給乙屋整合重建，等於要等上5年時間，實在影響都更危老整合。
最重要的是，缺工問題必須開放勞工移民來舒緩。目前內政部營建署也在研議放寬民間投資興建危老重建工程達2億元以上者，可申請營造移工，在營建工程方面鼓勵採用預鑄工法。花敬群表示，之後可視預鑄工法占比高低予以容積獎勵，有助於縮短工時、緩解營建大量人力投入，另一方面也希望帶動產業投入預鑄工法。
目標》保障居住安全 突破整合迷思 危樓加強列管
面對近期大環境諸多影響，都更危老勢必要逆風推進，儘管有政策利多的支持下，但能否整合成功關鍵還是在於地主的心態。地政士公會榮譽理事長王進祥表示，地主是否同意參與都更，其最關心的莫過於可否「至少一坪換回一坪」；但若以容積率300%以下、5層樓的公寓重建為例，就是一項不可能的任務。因為以更新後建物的公設比30%來說，舊屋1坪換回新屋1坪「室內空間」的登記坪，應已變成1.428倍的面積；即使更新後總增值利益可達舊屋價值的1.5至2倍以上，但在人性的利益考量下，仍會有很多人不能滿足。
林育全認為，每一塊土地位在哪裡，命格早就決定好了，地主參與都更危老需認清立地條件，還有過去新舊房屋容積有所差異，這都是法規明定清清楚楚。另一個思考點是，經過疫情之後更能體會生命可貴，居住安全遠勝於計算換回坪數差了多少。再者舊屋換新屋，隨著房價上漲，新屋價值遠高於舊屋，而要改善居住環境，與其重新購買一間房子，選擇老屋重建還是相當划得來。
都更危老最重要目的是為了防災，老舊建物不論是耐震度、防災設備皆潛藏隱憂，對生命財產造成威脅。據內政部統計，目前全台有將近400多棟中高樓層危險大樓，未來中央有意協力地方政府造冊列管，像是耐震能力評估結果ID值小於0.35的危險建物、類似像城中城老舊複合式大樓以及海砂屋，將研議更進一步推動辦理都市更新。
因為居住安全不能等下去，如今都更危老大步向前，蔚然成風，未來扮演關鍵角色的整合團隊也將朝向品牌經營，建立起公信力及專業化，以取得地主與住戶信賴，在可預見都更危老愈趨成熟下，民眾只有愈早意識重建帶來居住安全的保障，才能早一步入住全新的家園。